Des Einen Traum – des Anderen Albtraum.

Die Judikatur lässt Bauunternehmer – aber auch Architekten – für Baukostenüberschreitungen haften.

Während es beim Vertrag mit einem Bauunternehmer vor allem darauf ankommt, wie ein Kostenvoranschlag rechtlich zu interpretieren ist, führt ein intensiveres Verständnis der Beratungspflicht eines Architekten auch zur Haftung des Architekten, wo gerade keine Baukostengarantie vereinbart wurde.

 

Ausgangslage.

Der Gang zum Architekten ist oft der erste Schritt zum Eigen­heim. Der Architekt arbeitet nach den Zielvorgaben des Bau­herrn jene Pläne aus, die später vom Bauunternehmer umgesetzt werden sollen.

 

Es gilt so für einen Architekten, auch die Kosten des geplanten Bau­vorhabens im Auge zu behalten. Je komplexer und tech­nisch schwieriger die Architektenpläne vom Bauunternehmer umzusetzen sind, desto höher werden die vom Bauherrn zu tra­gen­den Kosten.

 

Im Normalfall gibt der Bauherr dem Architekten so auch den fi­nanziellen Rahmen vor, in dem das Bauvorhaben umgesetzt werden können soll. Der Architekt plant so, um die Ziel­vor­stel­lun­gen und die Preisvorgaben des Bauherrn umzusetzen. Die Ein­haltung der Preisvorgaben gelingt aber nicht immer. Bau­her­ren sind dann trotz der Planung eines Architekten damit kon­fron­tiert, dass die Errichtung ihres Bauwerkes Kosten ver­ursacht, die höher sind als ursprünglich vorgegeben.

 

Damit hat das vom Architekten erstellte Werk letztlich die Preis­vorgaben nur mangelhaft umgesetzt; stellt sich die Frage, wer die Folgen dieses Mangels zu tragen hat.

 

Kein Vertrag des Architekten mit dem Bauunternehmer.

Zunächst ist zu beachten, dass zwischen dem Architekten und dem Bauunternehmer regelmäßig kein Vertragsverhältnis be­steht. Es ist vielmehr der Architekt in einem Ver­trags­ver­hält­nis zum Bauherrn und dieser schließt auch einen Vertrag mit dem Bau­unternehmer.

 

Architekt und Bauunternehmer sind daher jeweils nur dem Bau­herrn zur Leistung verpflichtet. Wenn der Architekt mit dem Bau­unternehmer in Kontakt tritt, so tut er dies nur im Auftrag und im Namen des Bauherrn.

 

Die Haftung des Bauunternehmers.

Ist das errichtete Bauwerk letztlich doch teurer als ursprünglich angenommen, wendet man sich in der Praxis meist zunächst an den Bauunternehmer.

 

Bauunternehmer und Bauherr können die wirtschaftliche Zu­ord­nung einer Baukostenüberschreitung im Vertrag fei regeln. Auch in diesem Punkt wird ein Bauherr regelmäßig durch seinen Architekten beraten.

 

Um Baukostenüberschreitungen zu vermeiden empfiehlt sich die Vereinbarung eines Fix­preises (Pauschale); in Fällen, wo dies nicht zu erreichen ist, zumindest ein Vertragsabschluss auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags.

 

Wird als Werklohn ein Fixpreis vereinbart, muss der Bau­un­ter­neh­mer das Bauwerk zu diesem Preis ausführen. Der Bauun­ter­neh­mer trägt die Gefahr, dass der tatsächliche Aufwand höher als von ihm kalkuliert ist. Bei Vereinbarung eines Fixpreises trägt also der Bauunternehmer die Mehrkosten.

 

Beim Vertrag, der auf Grundlages eines Kostenvoranschlages geschlossen wird, ist zu unterscheiden, ob der Kosten­vor­an­schlag ohne Gewähr oder unter Gewähr erstellt wurde.

 

Beim Kostenvoranschlag ohne Gewähr hat der Bauherr gering­fü­gige Überschreitungen selbst zu tragen. Beträchtliche Über­schrei­tungen (ab ca 10% des Werklohns) hat der Bauherr nur zu tragen, wenn ihm der Bau­unter­neh­mer diese vorweg angezeigt hat; er trotz dieser Anzeige hat weiter arbeiten lassen. Ohne rechtzeitige Anzeige hat der Bauunternehmer die Mehrkosten zu tragen.

 

Beim Kostenvoranschlag unter Gewähr kann der Bau­unter­neh­mer von vornherein keine Überschreitungen geltend machen. Die Mehrkosten treffen den Bauunternehmer.

 

Diese Haftung des Bauunternehmers für Baukosten­über­schrei­tun­gen ist schon seit langem in der Judikatur anerkannt.

 

Die Haftung des Architekten.

In der Vergangenheit wenig beachtet worden ist hingegen die Frage, ob und in welchem Umfang auch der Architekt zur Haf­tung herangezogen werden kann. Erst in den letzten Jahren hat sich der Oberste Gerichtshof ausführlich mit dieser Frage be­schäf­tigt.

 

Wie bei der Haftung des Bauunternehmers ist das zwischen dem Ar­chitekten und dem Bauherrn konkret abgeschlossene Ver­trags­­verhältnis dafür entscheidend, ob der Bauherr eine Bau­kosten­überschreitung auf den Architekten überwälzen kann. So kann eine Baukostengarantie vereinbart werden, die dann eben bei Kostenüberschreitungen schlagend wird.

 

Baukostengarantie.

Mit einer Baukostengarantie erklärt der Architekt, er werde die Mehr­­kosten gegenüber den vorgegebenen Kosten (ver­schul­dens­­unabhängig) tragen bzw. dem Bauherrn ersetzen.

 

Eine solche Baukostengarantie ist aber leider nur selten aus­drücklich zu erlangen. Auch die Judikatur geht davon aus, dass ein Architekt im Zweifelsfall eben keine Bau­kosten­garan­tie ab­ge­geben hat. Selbst die Erklärung des Architekten, mit be­stimm­­ten Baukosten „auskommen zu können“, eine bestimmte Bau­­summe „werde ausreichen“ oder mit einem bestimmten Ko­sten­betrag könne das Bauwerk „mit Sicherheit erstellt werden“, reicht nicht für eine Beurteilung als Baukostengarantie aus (OGH 18.7.2002, 3 Ob 53/02v).

 

Beratungspflicht.

Eine Haftung des Architekten kommt so in der Regel nur dann in Frage, wenn sich diese aus den allgemein übernommenen Pflichten eines Architekten ableiten lässt.

 

Ansatzpunkt dafür ist, dass die Aufgabe des Architekten nicht nur im bloßen Planen, sondern vor allem auch im Beraten des Bauherrn gelegen ist; eben die planliche Umsetzung der Ziel­vorstellungen und Preisvorgaben des Bauherrn geschuldet ist.

 

Der Bauherr selbst ist selten in der Lage, die wirtschaftlichen Auswirkungen jeder Planungsentscheidung im vollen Ausmaß abzuschätzen; die mangelnde Umsetzung seiner Preisvorgaben also etwa im Planungsstadium zu erkennen.

 

An diese Beratungspflicht knüpft auch die Judikatur des Obersten Gerichtshofes an: Der Architekt ist nach der Recht­spre­chung nicht nur zur Erbringung einer technisch ein­wand­frei­en Leistung verpflichtet, er hat auch wirtschaftliche Ge­sichts­punkte wie die kostengünstige Planung und die Ent­wick­lung der Kosten des Bauvorhabens zu berücksichtigen. Der Archi­tekt hat den Bauherrn im Rahmen seiner Beratungs­pflicht ins­be­sondere über Umstände aufzuklären,

• die eine Überschreitung der geschätzten Kosten des Bau­vor­habens verursachen können und
• deren Eintritt als möglich vorhergesehen werden kann.

 

(OGH 18.7.2002, 3 Ob 53/02v). Hat ein Architekt auch Auf­ga­ben der örtlichen Bauaufsicht übernommen, so wird dazu auch die Auf­fassung vertreten, dass der Architekt laufend die Kosten des Bau­vorhabens kontrollieren und den Bauherrn über die Ko­sten­­ent­wicklung informieren müsse (OGH 26.1.2010, 9 Ob 98/09s).

 

Verletzt der Architekt seine Beratungspflicht, hat er dem Bau­herrn die dadurch verursachte Baukostenüberschreitung zu er­setzen. Es ist dem Bauherrn jener Betrag zu ersetzten, den er bei richtiger Beratung weniger aufgewendet hätte. Eine durch die Mehr­aufwendungen entstandene Wertsteigerung ist aber als scha­densmindernd zu berücksichtigen.

 

Dabei ist freilich zu beachten, dass ein solcher Scha­den­er­satz­an­spruch auch gegenüber Verbrauchern vertraglich auf den Fall beschränkt werden kann, dass den Architekten grob fahrlässiges Handeln vorzuwerfen ist.

 

Architektenhonorar.

Der Bauherr kann vom Architekten aber auch das Ar­chi­tek­ten­hono­rar – gegebenenfalls teilweise – zurück verlan­gen.

 

Sofern die Preisvorgaben des Bauherrn im Architektenvertrag als verbindliche Baukostenobergrenze vereinbart sind, bewirkt jede Überschreitung einen Mangel des geschuldeten Planes (OGH 26.1.2010, 9 Ob 98/09s). Der Architekt hat dem Bau­herrn nach Gewährleistungsrecht einzustehen.

 

Diese Gewährleistungsansprüche können gegenüber einem Bau­herrn, der Verbraucher ist – also ein für private Zwecke be­stimm­tes Bauwerk planen hat lassen – nicht ausgeschlossen wer­den.

 

Ergebnis.

Architekten sind in zunehmenden Maße für die Einhaltung der Preisvorgaben des Bauherrn verantwortlich; müssen ihre Pläne auch daran messen lassen, ob diese eben die Preisvorgaben auch korrekt umgesetzt haben.

 

Architekten können diese Entwicklung wohl mit einem wie­nen­den und einem lachenden Auge verfolgen:

 

Einerseits steigt die Gefahrengeneigtheit der Berufsausübung, so­­dass es gilt, auf eine möglichst exakte Definition der von ihnen über­nommenen Pflichten zu achten, um überschießende Haf­tungsgefahren zu vermeiden.

 

Anderseits lässt sich so wohl auch der Konkurrenz durch die Plan­verfassung von Bauunternehmern und sonstigen Zeichnern besser begegnen. Wenn ein Bauherr erreichen will, dass seine Preisvorgaben letztlich auch verlässlich getroffen werden, ist ihm eben die Beauftragung eines Architekten zu empfehlen.